มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Q4/2569
มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Q4/2569
1. 
ตลาดยังไม่ฟื้นเต็มที่ แต่“คนซื้อได้เปรียบ”
กำลังซื้อ การอนุมัติสินเเชื่อ ยังเป้นข้อจำกัด ขณะที่สต็อกบ้านและตอนโดสะสมยังสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้ ส่วนลด โปรโมชั่น และเงื่อนไขการซื้อที่ยืดหยุ่น เพื่อเร่งยอดขาย โดยมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่ต่ออายุถึงกลางปี 2570 ช่วยพยุงตลาดได้ แต่ยังไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดกลับมาร้อนแรงทันที
ช่วงต้นปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยไทยเริ่มมีสัญญาณบวก หลังยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในไตรมาสแรกเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัว สะท้อนว่ากิจกรรมซื้อขายเริ่มกลับมาเคลื่อนไหวอีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขที่ดีขึ้นยังไม่ได้หมายความว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างแข็งแรง เพราะเบื้องหลังยอดโอนที่เพิ่มขึ้นยังมีทั้งมาตรการภาครัฐ การเร่งตัดสินใจของผู้ซื้อ และการจัดโปรโมชันเพื่อระบายสต็อกจากผู้ประกอบการ
โจทย์สำคัญของตลาดในวันนี้จึงไม่ใช่เพียงคำถามว่า “คนยังอยากซื้อบ้านหรือไม่” แต่คือ “คนที่อยากซื้อมีความพร้อมทางการเงินมากพอที่จะกู้ผ่านหรือไม่”
ทำไมธนาคารจึงอนุมัติสินเชื่อยากขึ้น?
ปัจจัยแรกคือภาระหนี้เดิมของผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อรถยนต์ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล หรือการผ่อนสินค้า ภาระเหล่านี้ถูกนำมาคำนวณรวมกับค่างวดบ้าน หากยอดผ่อนต่อเดือนสูงเมื่อเทียบกับรายได้ โอกาสได้รับอนุมัติก็จะลดลง
ปัจจัยที่สองคือความไม่แน่นอนของรายได้ กลุ่มอาชีพอิสระ เจ้าของกิจการ และผู้มีรายได้ไม่สม่ำเสมออาจต้องแสดงหลักฐานทางการเงินมากกว่าพนักงานประจำ แม้มีรายได้จริง แต่หากเงินไม่เข้าบัญชีอย่างต่อเนื่องหรือเอกสารภาษีไม่สอดคล้องกับรายได้ ก็อาจทำให้ธนาคารประเมินความสามารถในการชำระหนี้ได้ยาก
ปัจจัยที่สามคือธนาคารให้ความสำคัญกับความสามารถในการผ่อนระยะยาวมากขึ้น ผู้ซื้อบางรายอาจกู้ผ่านตามเงื่อนไขเบื้องต้น แต่ธนาคารยังต้องพิจารณาว่าหลังหักค่างวดและค่าใช้จ่ายประจำแล้ว ผู้กู้เหลือเงินเพียงพอสำหรับการดำรงชีวิตหรือไม่
นอกจากนี้ ความกังวลของผู้บริโภคก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญ หลายคนไม่ได้กังวลแค่ว่า “จะกู้ผ่านไหม” แต่กลัวว่าเมื่อกู้ผ่านแล้ว หากรายได้ลดลงหรือมีค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน จะยังผ่อนบ้านต่อไหวหรือไม่
มาตรการช่วยได้ แต่ไม่แก้ทุกปัญหา
การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งต่ออายุถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ช่วยลดเงินก้อนในวันโอนได้อย่างมีนัยสำคัญ
แต่ต้องเข้าใจว่ามาตรการนี้ช่วยลด “ค่าใช้จ่ายในการซื้อ” ไม่ได้เพิ่ม “ความสามารถในการกู้” โดยตรง หากผู้ซื้อมีภาระหนี้สูง ประวัติชำระเงินไม่ดี หรือรายได้ไม่เพียงพอ ก็ยังมีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อได้
มุมมอง : Q4/2569 จึงเป็นช่วงที่ ” ต่อรองได้มากกว่าปกติ”โดยเฉพาะบ้านและคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมโอน
2. 
ตลาดจะฟื้นแบบ “เลือกทำเล–เลือกเซกเมนต์”
ตลาดไม่ได้ฟื้นพร้อมกันทุกกลุ่ม โดยคอนโดในทำเลศักยภาพและระดับบนยังมีแนวโน้มที่จะเติบโต ขณะที่ตลาดระดับกลาง–ล่างยังเผชิญปัญหาสินเชื่อและกำลังซื้อ
ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้ไม่มีคนซื้อ แต่ผู้ซื้อเลือกมากกว่าเดิม
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 อาจดูเงียบกว่าช่วงที่ตลาดเติบโตสูง แต่ไม่ได้หมายความว่าความต้องการซื้อหายไปทั้งหมด สิ่งที่เกิดขึ้นคือดีมานด์กำลังกระจุกตัวในสินค้าที่มีราคาเหมาะสม อยู่ในทำเลที่มีความต้องการจริง และสามารถตอบโจทย์การอยู่อาศัยได้อย่างชัดเจน
นี่คือสัญญาณว่าตลาดกำลังเปลี่ยนจากยุค “สร้างแล้วมีคนซื้อ” ไปสู่ยุค “ต้องสร้างให้ตรงกับคนซื้อจริง”
ราคาเข้าถึงได้ กลายเป็นจุดขายสำคัญ
ในช่วงที่รายได้เติบโตช้ากว่าราคาที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับยอดผ่อนต่อเดือนมากกว่าขนาดของบ้านหรือภาพลักษณ์ของโครงการ ที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง ใกล้แหล่งงาน ระบบขนส่ง โรงเรียน โรงพยาบาล และร้านค้าจำเป็น จึงมีโอกาสได้รับความสนใจมากกว่าโครงการที่สวยแต่เดินทางลำบาก
คำว่า “ทำเลดี” ในตลาดปัจจุบันไม่ได้หมายถึงทำเลใจกลางเมืองเพียงอย่างเดียว แต่หมายถึงทำเลที่ช่วยลดเวลาและค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ใกล้สถานที่ทำงาน เดินทางได้หลายเส้นทาง หรือมีชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับอยู่แล้ว
ผู้ซื้อยังพิจารณาค่าใช้จ่ายหลังการโอนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง ค่าเดินทาง และค่าบำรุงรักษา ดังนั้น โครงการที่นำเสนอเพียงราคาขายเริ่มต้น แต่มีค่าใช้จ่ายแฝงสูง อาจตัดสินใจซื้อได้ยากกว่าเดิม
บ้านมือสองเป็นคู่แข่งสำคัญของบ้านใหม่
อีกตลาดที่น่าจับตาคือที่อยู่อาศัยมือสอง เนื่องจากผู้ซื้อสามารถหาบ้านในทำเลชุมชนเดิมได้ในราคาที่ต่ำกว่าบ้านใหม่ บางหลังมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า มีการต่อเติมพร้อมอยู่ และสามารถเห็นสภาพแวดล้อมจริงก่อนตัดสินใจ
ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดินผลักดันให้บ้านใหม่มีราคาสูงขึ้น บ้านมือสองจึงไม่ได้เป็นเพียงทางเลือกสำรอง แต่กำลังกลายเป็นตัวเลือกหลักของผู้ซื้อบางกลุ่ม โดยเฉพาะครอบครัวที่ต้องการพื้นที่เพิ่ม แต่มีงบประมาณจำกัด
อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรตรวจสอบสภาพโครงสร้าง ภาระผูกพัน ราคาประเมิน และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงให้ครบถ้วน เพราะบ้านราคาถูกอาจไม่ถูกจริง หากต้องซ่อมแซมเป็นจำนวนมาก
อสังหาฯ แบบไหนยังมีโอกาส?
- คอนโดใกล้แหล่งงานหรือระบบขนส่งที่มีผู้อยู่อาศัยจริง
- บ้านราคาเข้าถึงได้ ซึ่งมีค่างวดสอดคล้องกับรายได้ของคนในพื้นที่
- บ้านมือสองในชุมชนเดิมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ
- โครงการที่ออกแบบพื้นที่ใช้สอยยืดหยุ่น รองรับการทำงานจากบ้าน
- อสังหาฯ ให้เช่าในพื้นที่ที่มีผู้เช่าชัดเจน เช่น ใกล้นิคมอุตสาหกรรม โรงพยาบาล หรือสถานศึกษา
- บ้านระดับบนที่มีจุดขายเฉพาะและมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดเจน
สำหรับเจ้าของทรัพย์ การขายในตลาดนี้ต้องเริ่มจากการตั้งราคาให้สัมพันธ์กับกำลังซื้อ ไม่ใช่อ้างอิงเฉพาะราคาประกาศของทรัพย์ใกล้เคียง ควรเปรียบเทียบกับราคาที่ขายได้จริง สภาพทรัพย์ อายุอาคาร ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง และจำนวนคู่แข่งในพื้นที่
ส่วนผู้ลงทุนไม่ควรตัดสินใจจากคำว่า “ใกล้รถไฟฟ้า” หรือ “ราคาจะขึ้น” เพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูว่าพื้นที่นั้นมีคนอยู่อาศัยและผู้เช่าจริงหรือไม่ อัตราค่าเช่าครอบคลุมต้นทุนได้เพียงใด และหากต้องการขายต่อ จะมีกลุ่มผู้ซื้อรองรับหรือเปล่า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ไม่ได้ปิดประตูสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือนักลงทุน แต่เป็นตลาดที่ต้องใช้ข้อมูลมากกว่าอารมณ์ ทรัพย์ที่ขายได้จึงไม่จำเป็นต้องถูกที่สุดหรือหรูที่สุด แต่ต้องมีราคา ทำเล และฟังก์ชันที่ตรงกับความต้องการจริง
มุมมอง : นักลงทุน Q4 ควรเน้นทำเลที่มีดีมานด์จริง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า โรงพยาบาล รถไฟฟ้า สถานศึกษา และพื้นฐานเศรษฐกิจ/อุตสาหกรรม มากกว่าซื้อเพียงเพราะราคาถูก
Q4/2569 = ตลาดยังไม่บูม แต่เป็น ” ตลาดของคนซื้อที่เลือกเป็น ” โดยโอกาสจะอยู่ที่ทรัพย์ราคาดี ทำเลดี และมีความต้องการเช่าหรืออยู่อาศัยจริง
