ตลาดอสังหาฯ ต่างชาติเปลี่ยนขั้ว

“ทุนจีนชะลอตัว” สวนทาง “รัสเซีย–ชาติตะวันตก” ขับเคลื่อนตลาดพัทยาและหัวหิน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยเฉพาะตลาดที่พึ่งพากำลังซื้อจากชาวต่างชาติอย่าง พัทยาและหัวหิน เมื่อ “ผู้ซื้อชาวจีน” ซึ่งเคยเป็นกำลังสำคัญของตลาด เริ่มชะลอการซื้อ ขณะที่กลุ่ม รัสเซีย ยุโรป สหราชอาณาจักร สหรัฐฯ และชาติอื่น ๆ มีบทบาทเพิ่มขึ้นในบางเซกเมนต์

อย่างไรก็ตาม ภาพที่เกิดขึ้นไม่ใช่การที่จีน “หายไป” จากตลาด แต่เป็นการเปลี่ยนจากตลาดที่เคยพึ่งพาผู้ซื้อกลุ่มใหญ่เพียงไม่กี่ประเทศ ไปสู่ตลาดที่มี ฐานลูกค้าต่างชาติกระจายตัวมากขึ้น

จีนยังเป็นเบอร์ 1 แต่กำลังซื้อชะลอลง

กล่าวอีกอย่างคือ ตลาดต่างชาติไม่ได้หายไป แต่กำลังเปลี่ยนโครงสร้าง

รัสเซียสวนทางจีนอย่างชัดเจน

ในขณะที่จีนชะลอตัว กลุ่มรัสเซียกลับมีตัวเลขเติบโตโดดเด่น

ในครึ่งแรกของปี 2569 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ซื้อรัสเซียเพิ่มขึ้นถึง เมื่อเทียบกับปีก่อน และการซื้อของกลุ่มนี้กระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญในจังหวัดท่องเที่ยว โดยเฉพาะ ภูเก็ตและชลบุรี ซึ่งเป็นที่ตั้งของพัทยา

ตลาดกำลังมีผู้ซื้อกลุ่มใหม่เข้ามาชดเชยบางส่วนของกำลังซื้อจีน โดยเฉพาะในตลาดเมืองท่องเที่ยว

แล้ว “ชาติตะวันตก” เข้ามามีบทบาทอย่างไร?

นอกจากรัสเซียแล้ว ตลาดยังมีผู้ซื้อจาก สหรัฐฯ อังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมนี และออสเตรเลีย ซึ่งมีรูปแบบการซื้อแตกต่างกันไป

ข้อมูล REIC ในไตรมาส 1/2569 พบว่าผู้ซื้อจากรัสเซีย อินเดีย และออสเตรเลียมีจำนวนการโอนเพิ่มขึ้น ขณะที่ในกลุ่มผู้ซื้อรายใหญ่บางประเทศ เช่น สหรัฐฯ มีมูลค่าการซื้อเฉลี่ยต่อยูนิตค่อนข้างสูง nationthailand

จุดที่น่าสนใจจึงไม่ใช่เพียงว่า “ใครซื้อจำนวนมากที่สุด” แต่คือ ใครกำลังซื้อสินค้าประเภทไหน และซื้อเพื่ออะไร

ตลาดต่างชาติในปัจจุบันจึงเริ่มแบ่งออกเป็นหลายกลุ่ม เช่น

• 🏠 ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือพักระยะยาว
• 🌴 ซื้อบ้านพักตากอากาศ
• 💰 ซื้อเพื่อการลงทุนและปล่อยเช่า
• 👨‍👩‍👧 ซื้อเพื่อรองรับการใช้ชีวิตของครอบครัว
• 🏙️ ซื้ออสังหาฯ ระดับกลาง–บนในทำเลท่องเที่ยว

พัทยา: จากตลาดจีน สู่ตลาดต่างชาติที่หลากหลายขึ้น

พัทยายังคงเป็นหนึ่งในพื้นที่สำคัญที่สุดของตลาดต่างชาติ

สิ่งที่เปลี่ยนไปคือ องค์ประกอบของผู้ซื้อ

ตลาดพัทยาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับลูกค้าจีนเพียงกลุ่มเดียวอีกต่อไป แต่มีรัสเซีย ยุโรป และผู้ซื้อจากประเทศอื่นเข้ามามีบทบาทมากขึ้น

สำหรับโครงการที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง สิ่งที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญอาจเปลี่ยนจากเพียง “ราคาต่อตารางเมตร” ไปสู่เรื่องอย่าง

ทำเล – สิ่งอำนวยความสะดวก – ความปลอดภัย – การเดินทาง – โรงพยาบาล – ร้านอาหาร – คุณภาพชีวิต และบริการหลังการขาย

นี่จึงเป็นโจทย์สำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการและผู้ขายมือสองในพัทยา

แล้วหัวหินล่ะ?

หัวหินมีลักษณะตลาดแตกต่างจากพัทยา เพราะภาพของเมืองมีความเป็น เมืองพักผ่อนและอยู่อาศัยระยะยาว มากกว่าเมืองท่องเที่ยวที่มีความหนาแน่นสูง

ดังนั้น กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มองหาบ้านพักตากอากาศ บ้านหลังที่สอง หรือสถานที่สำหรับใช้ชีวิตระยะยาว จึงเป็นตลาดที่น่าสนใจสำหรับหัวหิน

แต่ต้องแยกให้ชัดว่า ข้อมูล REIC ที่กล่าวถึงข้างต้นเป็นข้อมูลระดับประเทศและระดับจังหวัด ไม่ได้หมายความว่าตัวเลขผู้ซื้อรัสเซียหรือชาติตะวันตกทั้งหมดเป็นของหัวหินโดยตรง ข้อมูลล่าสุดชี้ชัดกว่าว่าแรงซื้อรัสเซียกระจุกตัวในภูเก็ตและชลบุรี ขณะที่หัวหินควรมองเป็นตลาดที่มีศักยภาพจากพฤติกรรมการอยู่อาศัยและการท่องเที่ยวระยะยาว มากกว่าจะสรุปว่ามีแรงซื้อจากชาติใดชาติหนึ่งเพิ่มขึ้นโดยตรง nationthailand

สิ่งที่ตลาดอสังหาฯ ต้องปรับตัว

การเปลี่ยนขั้วครั้งนี้ทำให้แนวคิดในการขายอสังหาริมทรัพย์แก่ชาวต่างชาติอาจต้องเปลี่ยนจาก

“ขายให้ต่างชาติ”

เป็น

“ขายให้ต่างชาติแต่ละกลุ่มด้วยเหตุผลที่แตกต่างกัน”

เพราะชาวจีน รัสเซีย อังกฤษ ฝรั่งเศส อเมริกัน หรืออินเดีย อาจมีงบประมาณ พฤติกรรมการซื้อ และเป้าหมายในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมือนกัน

ผู้ประกอบการจึงอาจต้องปรับทั้ง สินค้า ราคา การสื่อสาร ช่องทางการตลาด และบริการหลังการขาย ให้เหมาะกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมากขึ้น

ตลาดไม่ได้หาย…แต่ “คนซื้อกำลังเปลี่ยน”

ภาพของตลาดอสังหาฯ ต่างชาติในปี 2569 จึงไม่ควรมองเพียงว่า “จีนชะลอ = ตลาดต่างชาติแย่ลง”

ตลาดจึงกำลังเปลี่ยนจาก “ตลาดที่พึ่งพาคนซื้อกลุ่มเดียว” ไปสู่ “ตลาดที่มีหลายกลุ่มกำลังซื้อ”

สำหรับ พัทยา การเติบโตของกลุ่มรัสเซียและความหลากหลายของผู้ซื้อกำลังเป็นปัจจัยสำคัญ

ส่วน หัวหิน จุดแข็งยังอยู่ที่ภาพของเมืองพักผ่อน คุณภาพชีวิต และความต้องการบ้านหลังที่สอง/การอยู่อาศัยระยะยาว ซึ่งเป็นโจทย์ที่ผู้ประกอบการสามารถนำมาพัฒนาสินค้าให้ตรงกับลูกค้าต่างชาติได้

ตลาดเปลี่ยนขั้ว…ไม่ได้หมายความว่าโอกาสหายไป แต่หมายความว่า “คนขายต้องรู้จักคนซื้อให้ละเอียดกว่าเดิม”

Upgrade to Plus and use increased reasoning to write compelling drafts.